Mietpreisbremse: Wann darf der Vermieter nicht mehr verlangen?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch es gibt Ausnahmen — und Sie müssen aktiv werden, um Ihr Recht durchzusetzen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist in § 556d BGB geregelt. Sie besagt: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt abgeschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Die Regelung gilt nur für Bestandswohnungen bei Neuvermietung — nicht für laufende Mietverhältnisse.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Die Bundesländer bestimmen per Rechtsverordnung, welche Gemeinden oder Stadtteile als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. In der Praxis betrifft das die meisten deutschen Großstädte:
- Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main
- Stuttgart, Düsseldorf, Hannover, Leipzig, Dresden
- Sowie zahlreiche weitere Städte und Gemeinden
Ob Ihre Stadt betroffen ist, erfahren Sie bei Ihrer Stadtverwaltung oder dem örtlichen Mieterverein.
Berechnung der maximal zulässigen Miete
Maximal zulässige Miete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt. Die Miete darf maximal 10 % darüber liegen. Verlangt der Vermieter mehr, kann der Mieter nach dem Gesetz die Differenz zurückfordern — allerdings erst ab dem Zeitpunkt einer schriftlichen Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB).
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Nach einer umfassenden Modernisierung (die Wohnung muss einem Neubau wesentlich angenähert sein) gilt die Mietpreisbremse bei der ersten Neuvermietung nicht.
- Vormiete: War die Vormiete bereits höher als die zulässige Grenze, darf der Vermieter mindestens die Vormiete verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB).
- Modernisierungsumlage: Modernisierungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen auf die Miete umgelegt werden (§ 556e Abs. 2 BGB).
Was das Gesetz zur Rüge vorschreibt
Wer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend machen will, muss den Vermieter schriftlich rügen. Das Gesetz spricht von einer „qualifizierten Rüge" nach § 556g Abs. 2 BGB. Laut Gesetz muss eine qualifizierte Rüge folgende Angaben enthalten:
- Die Tatsachen, aus denen sich die Überschreitung der zulässigen Miete ergibt
- Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit Verweis auf den Mietspiegel)
- Die Berechnung der maximal zulässigen Miete
- Die Aufforderung zur Anpassung und Rückzahlung
Zu viel gezahlte Miete kann erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückgefordert werden — nicht rückwirkend bis zum Einzug. Für die rechtliche Beurteilung im Einzelfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.
Mietpreisbremse und Indexmiete
Die Mietpreisbremse betrifft nur die Anfangsmiete bei Neuvermietung. Bei einer laufenden Indexmiete nach § 557b BGB richten sich spätere Erhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex (VPI). Ob die Anfangsmiete Ihres Indexmietvertrags die Mietpreisbremse einhält, ist eine separate Frage.
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Mieterhöhung jetzt prüfenHäufige Fragen zur Mietpreisbremse
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche Gebiete betroffen sind, legen die einzelnen Bundesländer per Rechtsverordnung fest. In den meisten Großstädten (Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt u. a.) gilt sie.
Welche Ausnahmen gibt es?
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Auch wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag, darf der Vermieter mindestens die Vormiete verlangen.
Wie setze ich mein Recht durch?
Um den Anspruch geltend zu machen, sieht das Gesetz eine schriftliche Rüge vor (sogenannte qualifizierte Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB). Erst ab dem Zeitpunkt der Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Rüge muss die konkreten Tatsachen benennen, aus denen sich die Überschreitung ergibt.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnitt der Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde. Sie wird üblicherweise über den qualifizierten Mietspiegel ermittelt, den viele Städte veröffentlichen.
Rechtsgrundlage: § 556d BGB (Mietpreisbremse), § 556g BGB (Rechtsfolgen) (Datenlizenz Deutschland — Namensnennung). mieteklar bietet keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG an. Alle Angaben sind allgemeine Rechtsinformationen ohne Einzelfallbezug. Für die rechtliche Beurteilung Ihres Falls empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.