mieteklar

Mietpreisbremse: Wann darf der Vermieter nicht mehr verlangen?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch es gibt Ausnahmen — und Sie müssen aktiv werden, um Ihr Recht durchzusetzen.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist in § 556d BGB geregelt. Sie besagt: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt abgeschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Die Regelung gilt nur für Bestandswohnungen bei Neuvermietung — nicht für laufende Mietverhältnisse.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Die Bundesländer bestimmen per Rechtsverordnung, welche Gemeinden oder Stadtteile als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. In der Praxis betrifft das die meisten deutschen Großstädte:

  • Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main
  • Stuttgart, Düsseldorf, Hannover, Leipzig, Dresden
  • Sowie zahlreiche weitere Städte und Gemeinden

Ob Ihre Stadt betroffen ist, erfahren Sie bei Ihrer Stadtverwaltung oder dem örtlichen Mieterverein.

Berechnung der maximal zulässigen Miete

Maximal zulässige Miete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt. Die Miete darf maximal 10 % darüber liegen. Verlangt der Vermieter mehr, kann der Mieter nach dem Gesetz die Differenz zurückfordern — Voraussetzung ist eine Rüge gegenüber dem Vermieter in Textform (§ 556g Abs. 2, Abs. 4 BGB).

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

  • Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
  • Umfassende Modernisierung: Nach einer umfassenden Modernisierung (die Wohnung muss einem Neubau wesentlich angenähert sein) gilt die Mietpreisbremse bei der ersten Neuvermietung nicht.
  • Vormiete: War die Vormiete bereits höher als die zulässige Grenze, darf der Vermieter mindestens die Vormiete verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB).
  • Modernisierungsumlage: Modernisierungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen auf die Miete umgelegt werden (§ 556e Abs. 2 BGB).

Was das Gesetz zur Rüge vorschreibt

Wer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend machen will, muss ihn zunächst gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Rüge bedarf der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB) — ein Brief oder eine E-Mail genügt.

Wichtig: Die Anforderungen sind seit 2019 niedriger

Früher verlangte das Gesetz eine sogenannte „qualifizierte Rüge“, in der die Tatsachen der Überschreitung im Einzelnen darzulegen waren. Diese Anforderung ist entfallen: Nach dem heutigen Wortlaut des § 556g Abs. 2 BGB genügt es, den Verstoß zu rügen. Sie müssen also keine Mietspiegel-Berechnung mitliefern, damit die Rüge wirksam ist.

Sinnvoll ist es trotzdem, die Rüge so konkret wie möglich zu fassen. Bewährt haben sich:

  1. Der Hinweis, dass die vereinbarte Miete die zulässige Höhe überschreitet
  2. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit Verweis auf den Mietspiegel)
  3. Die Berechnung der maximal zulässigen Miete
  4. Die Aufforderung zur Anpassung und Rückzahlung

Für den Rückforderungszeitraum kommt es auf den Zeitpunkt der Rüge an: Rügen Sie den Verstoß später als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, können Sie nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB). Rügen Sie früher und läuft das Mietverhältnis noch, kommt auch eine Rückforderung für die Zeit davor in Betracht. Es lohnt sich also, nicht zu lange zu warten. Für die rechtliche Beurteilung im Einzelfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.

Mietpreisbremse und Indexmiete

Die Mietpreisbremse betrifft nur die Anfangsmiete bei Neuvermietung. Bei einer laufenden Indexmiete nach § 557b BGB richten sich spätere Erhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex (VPI). Ob die Anfangsmiete Ihres Indexmietvertrags die Mietpreisbremse einhält, ist eine separate Frage.

Indexmieterhöhung prüfen

Hat Ihr Vermieter die Indexmiete erhöht? Prüfen Sie kostenlos, ob die Berechnung korrekt ist — mit amtlichen VPI-Daten von Destatis.

Mieterhöhung jetzt prüfen

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche Gebiete betroffen sind, legen die einzelnen Bundesländer per Rechtsverordnung fest. In den meisten Großstädten (Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt u. a.) gilt sie.

Welche Ausnahmen gibt es?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Auch wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag, darf der Vermieter mindestens die Vormiete verlangen.

Wie setze ich mein Recht durch?

Sie müssen den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB); die Rüge bedarf der Textform, ein Brief oder eine E-Mail genügt. Die früher verlangte „qualifizierte Rüge“, in der die Tatsachen im Einzelnen darzulegen waren, ist seit 2019 nicht mehr erforderlich — es genügt, den Verstoß zu rügen. Für den Rückforderungszeitraum gilt: Rügen Sie später als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, können Sie nur die danach fällig gewordene Miete zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB).

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnitt der Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde. Sie wird üblicherweise über den qualifizierten Mietspiegel ermittelt, den viele Städte veröffentlichen.

Rechtsgrundlage: § 556d BGB (Mietpreisbremse), § 556g BGB (Rechtsfolgen). mieteklar bietet keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG an. Alle Angaben sind allgemeine Rechtsinformationen ohne Einzelfallbezug. Für die rechtliche Beurteilung Ihres Falls empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.