Kündigungsschutz: Wann darf Ihr Vermieter kündigen?
In Deutschland genießen Mieter einen starken Kündigungsschutz. Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund — und muss strenge Fristen einhalten.
Die §§ 573 bis 573d BGB im Überblick
Der Kündigungsschutz für Wohnraum verteilt sich auf mehrere Paragrafen. Diese Übersicht zeigt, welche Vorschrift was regelt.
Grundsatz: Kündigung nur mit Grund
Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Allein der Wunsch nach einer höheren Miete oder einem anderen Mieter reicht nicht aus.
Anerkannte Kündigungsgründe
- Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein.
- Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Der Mieter hat seine Pflichten erheblich verletzt — z. B. durch wiederholte unpünktliche Mietzahlung, unerlaubte Untervermietung oder massive Störung des Hausfriedens.
- Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.
Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB
Es gibt eine wichtige Ausnahme vom Grundsatz „Kündigung nur mit Grund“. Nach § 573a BGB darf der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen, wenn er in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen selbst wohnt. Als Ausgleich verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Drei Punkte sind für Sie als Mieter entscheidend:
- Hinweispflicht: Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben, dass er die Kündigung auf § 573a BGB stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). Fehlt dieser Hinweis, kann er sich auf die Erleichterung nicht berufen.
- Nur zwei Wohnungen: Hat das Gebäude eine dritte Wohnung, greift § 573a nicht — dann braucht der Vermieter wieder einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB.
- Widerspruch bleibt möglich: Auch gegen eine Kündigung nach § 573a BGB können Sie wegen unzumutbarer Härte Widerspruch nach § 574 BGB einlegen.
Entsprechendes gilt nach § 573a Abs. 2 BGB für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Kündigungsfristen
Die Kündigungsfristen für den Vermieter sind in § 573c BGB geregelt und verlängern sich mit der Mietdauer:
Für Mieter gilt unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats zu wirken. Ausnahmen bestehen bei Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch (§ 573c Abs. 2 BGB) und bei möbliertem Wohnraum in der Vermieterwohnung (§ 573c Abs. 3 BGB).
Sonderfall möblierter Wohnraum: Für möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB), gilt eine deutlich kürzere Frist: Die Kündigung ist nach § 573c Abs. 3 BGB spätestens am fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Noch wichtiger: Für solchen Wohnraum gilt der Kündigungsschutz der §§ 573, 573a und 574 bis 575 BGB überhaupt nicht. Der Vermieter braucht dort also weder ein berechtigtes Interesse, noch steht Ihnen ein Härtefall-Widerspruch zu. Wird die Wohnung dagegen dauerhaft an eine Familie oder einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen, greift die Ausnahme nicht — dann bleibt es beim vollen Kündigungsschutz.
Widerspruchsrecht und Härtefallklausel
Auch bei einer formal wirksamen ordentlichen Kündigung haben Sie das Recht zu widersprechen. Gegen eine berechtigte fristlose Kündigung ist der Härtefallwiderspruch dagegen ausgeschlossen (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 574 BGB können Sie der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Typische Härtefälle sind: hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, Behinderung, lange Mietdauer mit Verwurzelung im Stadtteil, fehlende bezahlbare Ersatzwohnung oder schulpflichtige Kinder.
Widerspruchsfrist: spätestens zwei Monate vorher
Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter nach § 574b BGB spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen — sonst kann er ihn zurückweisen. Wichtig: Hat der Vermieter Sie nicht rechtzeitig auf Ihr Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist hingewiesen, können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) — danach nicht mehr.
Fristlose Kündigung
In schwerwiegenden Fällen kann der Vermieter auch fristlos kündigen (§ 543 BGB). Häufigster Grund ist Zahlungsverzug — und die Schwelle liegt niedriger, als viele denken: Sie ist bereits erreicht, wenn Sie für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten schulden (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB).
Sie können die Kündigung durch vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam machen (Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Zwei Grenzen der Schonfristzahlung
Die Nachzahlung beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Spricht der Vermieter zugleich hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus, bleibt diese davon unberührt. Außerdem greift die Heilung nicht, wenn der Kündigung in den letzten zwei Jahren bereits eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung vorausging (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Verlassen Sie sich deshalb nicht allein auf die Schonfristzahlung.
Indexmieterhöhung erhalten? Berechnung prüfen
Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Prüfen Sie kostenlos, ob Ihre letzte Erhöhung korrekt berechnet wurde.
Indexmieterhöhung prüfenHäufige Fragen zum Kündigungsschutz
Ist Eigenbedarf immer ein zulässiger Kündigungsgrund?
Eigenbedarf ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. Wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann dies nach Ansicht der Gerichte rechtswidrig sein und zu Schadensersatzansprüchen führen.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt mindestens drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Für Mieter gilt unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten. Ausnahmen bestehen bei Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch (§ 573c Abs. 2 BGB) und bei möbliertem Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 573c Abs. 3 BGB).
Was ist die Härtefallklausel?
Nach § 574 BGB können Sie einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Typische Härtefälle: hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, fehlende Ersatzwohnung.
Kann der Vermieter bei einer Indexmiete kündigen?
Bei einem laufenden Indexmietvertrag gelten die gleichen Kündigungsschutzregeln wie bei anderen Mietverhältnissen. Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund — die Indexmiete allein gibt ihm kein besonderes Kündigungsrecht.
Was regelt § 573a BGB?
§ 573a BGB erlaubt dem Vermieter eine erleichterte Kündigung ohne berechtigtes Interesse — allerdings nur, wenn er in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen selbst wohnt. Als Ausgleich verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben, dass er sich auf § 573a BGB stützt (§ 573a Abs. 3 BGB); fehlt dieser Hinweis, kann er sich auf die Erleichterung nicht berufen.
Was ist der Unterschied zwischen § 573, § 573a und § 573c BGB?
§ 573 BGB regelt, wann der Vermieter überhaupt kündigen darf — nämlich nur bei berechtigtem Interesse wie Eigenbedarf oder Pflichtverletzung. § 573a BGB enthält die Ausnahme für vom Vermieter selbst bewohnte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen: hier ist kein Grund nötig, die Frist verlängert sich aber um drei Monate. § 573c BGB regelt die Kündigungsfristen selbst: drei Monate für Mieter, für Vermieter je nach Mietdauer bis zu neun Monate.
Bis wann muss ich einer Kündigung widersprechen?
Der Widerspruch nach § 574 BGB muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB). Versäumen Sie diese Frist, kann der Vermieter den Widerspruch zurückweisen. Hat der Vermieter Sie nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist hingewiesen, können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) — danach nicht mehr.
Welche Kündigungsfrist gilt bei einer möblierten Wohnung?
Handelt es sich um möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB), ist die Kündigung nach § 573c Abs. 3 BGB spätestens am fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Für solchen Wohnraum gilt zudem der Kündigungsschutz der §§ 573, 573a und 574 bis 575 BGB nicht — der Vermieter braucht also keinen Kündigungsgrund, und ein Härtefall-Widerspruch ist ausgeschlossen. Anders liegt es, wenn der Wohnraum dauerhaft einer Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist: dann bleibt der volle Kündigungsschutz bestehen. Für eine eigenständige möblierte Wohnung gelten ohnehin die normalen Fristen des § 573c Abs. 1 BGB.
Rechtsgrundlage: §§ 573, 573a, 573b, 573c, 573d, 574, 574b BGB (Kündigungsschutz bei Wohnraum). mieteklar bietet keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG an. Alle Angaben sind allgemeine Rechtsinformationen ohne Einzelfallbezug. Für die rechtliche Beurteilung Ihres Falls empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.