Umlagefähige Nebenkosten — Was darf Ihr Vermieter abrechnen?
Nicht alle Kosten, die ein Vermieter hat, darf er auf die Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt genau, welche Positionen zulässig sind.
Umlagefähige Nebenkosten (BetrKV-Katalog)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend auf, welche Kosten als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Nur Kosten aus diesem Katalog sind zulässig — und auch nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden.
Grundsteuer
Die Grundsteuer, die der Vermieter für das Grundstück zahlt, darf vollständig umgelegt werden.
Wasser/Abwasser
Kosten für Kaltwasser, Wassererwärmung und Entwässerung — inklusive Kosten für Wasserzähler und Messungen.
Heizung und Warmwasser
Heizkosten müssen nach Heizkostenverordnung (HeizkostenV) mindestens zu 50% nach Verbrauch abgerechnet werden.
Müllabfuhr
Kosten für die Beseitigung von Müll und Abwasser, Straßenreinigung inklusive Winterdienst.
Gebäudeversicherung
Sachversicherungen (Feuer-, Sturm-, Wasserschaden), Glasversicherung und Haftpflichtversicherung für das Gebäude.
Allgemeinstrom / Hausbeleuchtung
Strom für gemeinschaftliche Flächen wie Flure, Keller, Tiefgarage und Außenanlagen.
Hauswart / Hausmeister
Lohn und Lohnnebenkosten des Hauswarts, soweit dieser Betriebskosten-relevante Tätigkeiten ausführt. Nicht umgelegt werden darf der Lohnanteil für Instandhaltungsarbeiten.
Gartenpflege
Pflege von Grünanlagen, Bäumen und Gehwegen auf dem Grundstück.
Aufzug
Betriebskosten des Aufzugs: Strom, Wartung, Inspektion. Nicht umgelegt werden Reparaturen.
Straßenreinigung
Kommunale Straßenreinigungsgebühren und Winterdienst.
Schornsteinfeger
Kosten für die Schornstein- und Heizungsanlagereinigung durch den bevollmächtigten Schornsteinfeger.
Kabelanschluss / Antenne
Kosten für die Gemeinschaftsantenne oder den Kabelanschluss — sofern im Mietvertrag vereinbart.
Sonstige Betriebskosten
Andere regelmäßige Kosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und im BetrKV-Katalog aufgeführt sind.
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Diese Kosten darf Ihr Vermieter nicht in der Nebenkostenabrechnung berechnen — Nach § 556 Abs. 4 BGB ist eine solche Klausel in der Regel unwirksam — im Einzelfall kann die Bewertung abweichen.
✕ Verwaltungskosten
Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung (Buchführung, Bürokosten, Porto, Bankgebühren für Mietzahlungen) sind Sache des Vermieters.
✕ Instandhaltungsrücklage
Rücklagen für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
✕ Reparaturen und Instandhaltung
Kosten für die Reparatur defekter Anlagen (Heizungsausfall, Rohrbruch, Aufzug) sind Vermietersache — außer im Rahmen von Kleinreparaturklauseln.
✕ Bankgebühren
Gebühren für das Konto, auf das Mietzahlungen eingehen, sind nicht umlagefähig.
✕ Leerstandskosten
Kosten für leerstehende Wohnungen im Gebäude dürfen nicht auf die verbliebenen Mieter verteilt werden.
✕ Mietausfallwagnis
Das Risiko, dass Miete nicht gezahlt wird, trägt der Vermieter allein.
✕ Modernisierungskosten
Investitionen zur Verbesserung der Mietsache sind nicht über Nebenkosten abrechenbar — nur über Mieterhöhungen nach § 559 BGB.
Wichtige Grundregeln
- Nur vereinbarte Kosten: Im Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart sein, dass Betriebskosten zu zahlen sind (z. B. "zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung").
- Wirtschaftlichkeitsgebot: Selbst umlagefähige Kosten müssen wirtschaftlich vertretbar sein. Überhöhte Kosten (z. B. teures Reinigungsunternehmen) dürfen Sie anteilig beanstanden.
- Transparenz: Jede Position muss nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein. Pauschalen ohne Aufschlüsselung sind unzulässig.
- Belegeinsicht: Der Mieter hat nach § 259 BGB ein Recht auf Einsicht in alle Belege.
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Weiterführende Informationen
Rechtsgrundlage: Betriebskostenverordnung (BetrKV) · § 556 BGB (Datenlizenz Deutschland — Namensnennung). mieteklar bietet keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG an. Alle Angaben sind allgemeine Rechtsinformationen ohne Einzelfallbezug. Für die rechtliche Beurteilung Ihres Falls empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.
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