Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Umlagefähig sind die Betriebskosten des § 2 BetrKV — dazu zählen Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Hauswart, Gartenpflege, Aufzug, Schornsteinreinigung und die Antennenanlage. Über § 2 Nr. 17 BetrKV können weitere Kosten als „sonstige Betriebskosten“ hinzukommen, wenn sie die Voraussetzungen des § 1 BetrKV erfüllen und im Mietvertrag einzeln benannt sind. Zusätzlich müssen die Kosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Verwaltungskosten, Reparaturen und Rücklagen sind dagegen nie umlagefähig. Laufende Kabel-TV-Entgelte sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig.

Ist Niederschlagswasser auf den Mieter umlegbar?

Ja. Die Gebühr für die Ableitung von Niederschlagswasser gehört zu den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV und darf umgelegt werden — auch dann, wenn die Kommune sie getrennt vom Schmutzwasser nach versiegelter Fläche abrechnet. Nicht umlagefähig sind Herstellung oder Sanierung der Entwässerungsanlage.

Ist die Miete für den Kaltwasserzähler umlagefähig?

Ja. Die Miete für Wasserzähler und die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Eichung gehören nach § 2 Nr. 2 BetrKV zu den Kosten der Wasserversorgung und sind umlagefähig. Der Kauf oder der Austausch eines defekten Zählers ist dagegen Instandhaltung und damit Sache des Vermieters.

Ist die Dachrinnenreinigung umlagefähig?

Nur unter Voraussetzungen. Die Dachrinnenreinigung ist im BetrKV-Katalog nicht eigens aufgeführt und kann deshalb ausschließlich als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden — das setzt eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Außerdem muss es sich um eine regelmäßig wiederkehrende Reinigung handeln; eine einmalige Maßnahme ist Instandhaltung und nicht umlagefähig.

Was wenn der Mietvertrag nicht umlagefähige Kosten enthält?

Laut § 556 Abs. 4 BGB ist eine Klausel im Mietvertrag, die nicht umlagefähige Kosten auf den Mieter überträgt, in der Regel unwirksam. Solche Positionen sind demnach nicht vom Mieter zu tragen — auch wenn der Mietvertrag unterschrieben wurde.

Darf der Vermieter Kosten ohne Einzelnachweis abrechnen?

Bei einer Abrechnung über Vorauszahlungen nach § 556 Abs. 3 BGB nicht: Jede Kostenposition muss so aufgeschlüsselt sein, dass die Berechnung nachvollziehbar ist, und Pauschalbeträge ohne Nachweis sind unzulässig. Der Mieter hat ein Recht auf Belegeinsicht (§ 259 BGB). Wurde dagegen ausdrücklich eine Betriebskostenpauschale nach § 556 Abs. 2 BGB vereinbart, wird gar nicht abgerechnet — dann gibt es auch keinen Einzelnachweis.

Was sind „Sonstige Betriebskosten“?

Dies ist kein Freifahrtschein für beliebige Kosten. Der Posten „Sonstige Betriebskosten“ darf nur Kosten enthalten, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und nach BetrKV grundsätzlich umlagefähig sind. Der Vermieter muss auf Nachfrage offenlegen, welche Kosten sich dahinter verbergen.

Können Hauswartkosten anteilig beanstandet werden?

Ja. Der Hauswart darf nur für betriebskostenrelevante Tätigkeiten abgerechnet werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Führt er auch Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten durch, müssen diese aus dem Lohn herausgerechnet werden. Einen festen Pauschalabzug gibt es dabei nicht — maßgeblich ist der tatsächliche Anteil der nicht umlagefähigen Tätigkeiten, und der Vermieter muss auf Nachfrage darlegen, wie er den Lohn aufgeteilt hat.

Umlagefähige Nebenkosten — Was darf Ihr Vermieter abrechnen?

Nicht alle Kosten, die ein Vermieter hat, darf er auf die Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt genau, welche Positionen zulässig sind.

Umlagefähige Nebenkosten (BetrKV-Katalog)

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) benennt in § 2 Nr. 1 bis 16 die typischen Betriebskostenarten. Über § 2 Nr. 17 BetrKV können weitere Kosten als „sonstige Betriebskosten“ hinzukommen — aber nur, wenn sie die Voraussetzungen des § 1 BetrKV erfüllen und im Mietvertrag einzeln und ausdrücklich benannt sind. Eine pauschale Klausel genügt dafür nicht.

Grundsteuer

Die Grundsteuer, die der Vermieter für das Grundstück zahlt, darf vollständig umgelegt werden.

Wasser/Abwasser

Kosten für Kaltwasser, Wassererwärmung und Entwässerung — inklusive Kosten für Wasserzähler und Messungen.

Heizung und Warmwasser

Heizkosten müssen nach Heizkostenverordnung (HeizkostenV) mindestens zu 50% nach Verbrauch abgerechnet werden.

Müllbeseitigung und Straßenreinigung

Kosten der Müllbeseitigung und der Straßenreinigung einschließlich Winterdienst (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Abwasser- und Niederschlagswassergebühren zählen dagegen zur Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV und dürfen nicht zusätzlich hier auftauchen.

Gebäudeversicherung

Sachversicherungen (Feuer-, Sturm-, Wasserschaden), Glasversicherung und Haftpflichtversicherung für das Gebäude.

Allgemeinstrom / Hausbeleuchtung

Strom für gemeinschaftliche Flächen wie Flure, Keller, Tiefgarage und Außenanlagen.

Hauswart / Hausmeister

Lohn und Lohnnebenkosten des Hauswarts, soweit dieser Betriebskosten-relevante Tätigkeiten ausführt. Nicht umgelegt werden darf der Lohnanteil für Instandhaltungsarbeiten.

Gartenpflege

Pflege von Grünanlagen, Bäumen und Gehwegen auf dem Grundstück.

Aufzug

Betriebskosten des Aufzugs: Strom, Wartung, Inspektion. Nicht umgelegt werden Reparaturen.

Straßenreinigung

Kommunale Straßenreinigungsgebühren und Winterdienst.

Schornsteinfeger

Kosten für die Schornstein- und Heizungsanlagereinigung durch den bevollmächtigten Schornsteinfeger.

Antennenanlage

Betriebskosten einer Gemeinschafts-Antennenanlage (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Laufende Entgelte für einen Kabel-TV-Anschluss sind dagegen seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig — das sogenannte Nebenkostenprivileg ist mit Ablauf der Übergangsfrist entfallen. Prüfen Sie Abrechnungen ab 2024 gezielt auf diese Position.

Sonstige Betriebskosten

Kosten, die in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht genannt sind, aber die Voraussetzungen des § 1 BetrKV erfüllen (laufend anfallend, durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch veranlasst). Sie sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag einzeln und ausdrücklich benannt sind — eine pauschale Klausel „sonstige Betriebskosten“ genügt nicht.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Diese Kosten darf Ihr Vermieter nicht in der Nebenkostenabrechnung berechnen — Nach § 556 Abs. 4 BGB ist eine solche Klausel in der Regel unwirksam — im Einzelfall kann die Bewertung abweichen.

✕ Verwaltungskosten

Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung (Buchführung, Bürokosten, Porto, Bankgebühren für Mietzahlungen) sind Sache des Vermieters.

✕ Instandhaltungsrücklage

Rücklagen für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.

✕ Reparaturen und Instandhaltung

Kosten für die Reparatur defekter Anlagen (Heizungsausfall, Rohrbruch, Aufzug) sind Vermietersache — außer im Rahmen von Kleinreparaturklauseln.

✕ Bankgebühren

Gebühren für das Konto, auf das Mietzahlungen eingehen, sind nicht umlagefähig.

✕ Leerstandskosten

Kosten für leerstehende Wohnungen im Gebäude dürfen nicht auf die verbliebenen Mieter verteilt werden.

✕ Mietausfallwagnis

Das Risiko, dass Miete nicht gezahlt wird, trägt der Vermieter allein.

✕ Modernisierungskosten

Investitionen zur Verbesserung der Mietsache sind nicht über Nebenkosten abrechenbar — nur über Mieterhöhungen nach § 559 BGB.

Streitanfällige Kostenarten

Bei einigen Kostenarten ist die Umlagefähigkeit nicht auf den ersten Blick klar. Hier finden Sie die Positionen, zu denen Mieter am häufigsten nachfragen.

Niederschlagswasser / Regenwassergebühr
Kaltwasserzähler: Miete und Eichung
Schornsteinfeger
Kleinkläranlage
Dachrinnenreinigung

Niederschlagswasser / Regenwassergebühr

umlagefähig

Die Gebühr für die Ableitung von Niederschlagswasser gehört zu den Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV) und ist umlagefähig. Viele Kommunen rechnen sie inzwischen getrennt vom Schmutzwasser nach versiegelter Grundstücksfläche ab — das ändert nichts an der Umlagefähigkeit. Umgelegt werden darf allerdings nur die laufende Gebühr, nicht die Herstellung oder Sanierung von Entwässerungsanlagen.

Kaltwasserzähler: Miete und Eichung

umlagefähig

Die Miete für Wasserzähler sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich Eichung zählen ausdrücklich zu den Kosten der Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV) und sind umlagefähig. Nicht umlagefähig ist dagegen der Kauf oder Austausch eines defekten Zählers — das ist Instandhaltung und damit Sache des Vermieters.

Schornsteinfeger

umlagefähig

Die Kehrgebühren des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers sind nach § 2 Nr. 12 BetrKV umlagefähig. Achten Sie auf Doppelabrechnung: Sind die Kosten bereits in den Heizkosten nach § 2 Nr. 4a BetrKV enthalten, dürfen sie nicht zusätzlich als eigene Position auftauchen.

Kleinkläranlage

umlagefähig

Die Kosten für den laufenden Betrieb einer Kleinkläranlage sind als nicht öffentliche Entwässerungsanlage nach § 2 Nr. 3 BetrKV umlagefähig — dazu zählen Strom, regelmäßige Wartung und die Entleerung. Reparaturen an der Anlage sind hingegen Instandhaltung und nicht umlagefähig.

Dachrinnenreinigung

nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Hier kommt es auf den Mietvertrag an. Die Dachrinnenreinigung ist im BetrKV-Katalog nicht eigens genannt und kann deshalb nur als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umgelegt werden — und das setzt eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Zudem muss es sich um eine regelmäßig wiederkehrende Reinigung handeln. Eine einmalige Maßnahme oder das Beheben einer Verstopfung ist Instandhaltung und nicht umlagefähig.

Wichtige Grundregeln

Nur vereinbarte Kosten: Im Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart sein, dass Betriebskosten zu zahlen sind (z. B. „zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung“).
Wirtschaftlichkeitsgebot: Selbst umlagefähige Kosten müssen wirtschaftlich vertretbar sein (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB). Überhöhte Kosten — etwa ein auffällig teures Reinigungsunternehmen — können Sie beanstanden. Wer einen Verstoß geltend macht, muss ihn allerdings konkret darlegen; ein pauschaler Hinweis auf hohe Kosten genügt nicht.
Transparenz: Rechnet Ihr Vermieter über Vorauszahlungen ab (§ 556 Abs. 3 BGB), muss jede Position nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein; Pauschalbeträge ohne Aufschlüsselung sind dort unzulässig. Etwas anderes gilt, wenn ausdrücklich eine Betriebskostenpauschale nach § 556 Abs. 2 BGB vereinbart wurde — dann wird überhaupt nicht abgerechnet.
Belegeinsicht: Der Mieter hat nach § 259 BGB ein Recht auf Einsicht in alle Belege.

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Unser Tool gleicht die von Ihnen eingegebenen Positionen mit dem Betriebskostenkatalog der BetrKV ab und zeigt Ihnen, welche Kostenarten allgemein als nicht umlagefähig gelten. Es ersetzt keine rechtliche Prüfung Ihrer Abrechnung im Einzelfall.

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Häufige Fragen

Weiterführende Informationen

Rechtsgrundlage: Betriebskostenverordnung (BetrKV) · § 556 BGB. mieteklar bietet keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG an. Alle Angaben sind allgemeine Rechtsinformationen ohne Einzelfallbezug. Für die rechtliche Beurteilung Ihres Falls empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.

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